預(yù)計(jì)“十二五”期間以至2020年，我國城鎮(zhèn)住房建設(shè)投資仍將保持較快增長，城鎮(zhèn)住宅投資在GDP中所占比重將在2020年左右達(dá)到峰值；我國城鎮(zhèn)住宅投資年均實(shí)際增速在12%左右，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的平均貢獻(xiàn)率約為13%，平均每年拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長約1.1個(gè)百分點(diǎn)。

國際經(jīng)驗(yàn)表明：住房建設(shè)投資與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平之間呈現(xiàn)倒U型關(guān)系

住房建設(shè)投資在GDP中的比重，是對(duì)不同國家住房投資規(guī)模進(jìn)行比較時(shí)的常用指標(biāo)。世界銀行對(duì)全球近40個(gè)國家的經(jīng)驗(yàn)研究表明，住房建設(shè)投資在GDP中所占比重與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平之間呈現(xiàn)倒U型關(guān)系。人均GDP在8000美元左右時(shí)，住房建設(shè)投資在GDP中的比重達(dá)到峰值，為8%左右。Kim(2004)對(duì)韓國的研究以及我們對(duì)日本的統(tǒng)計(jì)分析，同樣驗(yàn)證了這一關(guān)系。

　　從Kim對(duì)韓國1970~2002年間住房建設(shè)投資與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的研究結(jié)果來看，韓國在人均GDP達(dá)到8000美元左右(1993年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平)時(shí)，住房建設(shè)投資占GDP比重達(dá)到峰值，為8.9%。這一階段，韓國完成城市化快速進(jìn)程，城市化率為76%。

　　我們對(duì)日本1960~2005年住房建設(shè)投資與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的統(tǒng)計(jì)分析表明，日本住房建設(shè)投資/GDP在1973年達(dá)到峰值9.1%，當(dāng)時(shí)，日本的人均GDP水平在8000美元左右，城市率約為73%。

　　住房建設(shè)投資與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平之間所表現(xiàn)出的規(guī)律性關(guān)系，可以為分析我國住房建設(shè)投資的發(fā)展趨勢提供參考。

我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資發(fā)展現(xiàn)狀

1991~2009年我國城鎮(zhèn)住宅投資年均實(shí)際增長18.4%。20世紀(jì)90年代以來，我國城鎮(zhèn)住房建設(shè)取得較快發(fā)展。1991-2009年，我國城鎮(zhèn)住宅投資年均增長23.9%，扣除價(jià)格因素，實(shí)際年均增長18.4%，與同期城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增速(18.2%)接近，比同期GDP增速高7.8個(gè)百分點(diǎn)。但住宅投資的波動(dòng)幅度高于固定資產(chǎn)投資和GDP的波幅。

1991~2009年我國城鎮(zhèn)住宅投資在GDP中所占比重平均為5.9%。1991~2009年間，我國城鎮(zhèn)住宅投資在城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資中所占比重在18%左右，2004年以來該比重呈下降趨勢，2009年城鎮(zhèn)住房投資在固定資產(chǎn)投資中所占比重降為15.7%。這一期間，我國城鎮(zhèn)住宅投資在GDP中所占比重平均為5.9%，該比重自2000年以來呈持續(xù)上升趨勢，由2000年的5.5%上升到2009年的9.0%。但由于我國住宅建設(shè)投資的統(tǒng)計(jì)中包含土地費(fèi)用，與國外統(tǒng)計(jì)口徑不同，若采用相同口徑，則2009年我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資/GDP約為7.2%。

1991~2009年我國城鎮(zhèn)住宅投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的平均貢獻(xiàn)率為7.8%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長0.8個(gè)百分點(diǎn)。

　　從城鎮(zhèn)住宅投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)來看，1991~2009年我國城鎮(zhèn)住宅投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的平均貢獻(xiàn)率為7.8%，其中，1998~2009年的平均貢獻(xiàn)率為9.2%，在1998年和2009年經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇過程中，城鎮(zhèn)住宅投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率在20%左右。同時(shí)，城鎮(zhèn)住宅投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的百分點(diǎn)數(shù)在1991~2009年間平均為0.8個(gè)百分點(diǎn)，其中，1998~2009年的平均拉動(dòng)點(diǎn)數(shù)為0.9個(gè)百分點(diǎn)，同樣，在1998年和2009年經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇過程中，城鎮(zhèn)住宅投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的點(diǎn)數(shù)高達(dá)1.6個(gè)百分點(diǎn)。

預(yù)計(jì)“十二五”期間以至2020年我國城鎮(zhèn)住宅投資仍將保持較快增長

　　首先，我們認(rèn)為，我國城鎮(zhèn)住宅投資/GDP將在2020年左右達(dá)到峰值12.1%。我們利用1991~2009年城鎮(zhèn)住宅投資、GDP、人均GDP數(shù)據(jù)，檢驗(yàn)我國住宅建設(shè)投資與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平之間的關(guān)系，模型估計(jì)結(jié)果顯示：

SHTO=0.0255+0.0311×GDPPER-0.0025×(GDPPER)^2(R2=89%，DW=1.0)式中，SHTO代表城鎮(zhèn)住宅投資/GDP，GDPPER代表人均GDP水平，單位為萬元人民幣。模型具有較好的擬合效果，擬合優(yōu)度為89%。

　　模型估計(jì)結(jié)果告訴我們，與世行的經(jīng)驗(yàn)發(fā)現(xiàn)類似，隨著經(jīng)濟(jì)水平的發(fā)展，我國城鎮(zhèn)住宅投資/GDP的變化也表現(xiàn)為倒U型曲線。當(dāng)人均GDP超過60000元(2009年價(jià)，折合美元計(jì)約為9000美元)時(shí)，城鎮(zhèn)住宅投資/GDP達(dá)到峰值為12.1%，扣除土地費(fèi)用后，該比例約為9.8%。該比例與日本、韓國相似經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平下住房建設(shè)投資在GDP中所占比重的峰值接近。

　　假設(shè)2010年以來我國人均GDP年均增速為7%，則2022年我國城鎮(zhèn)住宅投資/GDP達(dá)到峰值；如果“十二五”期間以至2020年人均GDP年均增速達(dá)到9%，則2019年我國城鎮(zhèn)住宅投資/GDP達(dá)到峰值。

　　其次，我們認(rèn)為，“十二五”期間以至2020年我國城鎮(zhèn)住宅投資年均實(shí)際增速在12%左右，平均每年拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長約1.1個(gè)百分點(diǎn)。按照上述估計(jì)結(jié)果，假設(shè)“十二五”期間我國GDP年均增長8%，則可以推斷，“十二五”期間以至2020年，我國城鎮(zhèn)住宅投資年均增速(扣除價(jià)格因素)在12%左右，若考慮價(jià)格因素，其名義增速在17%左右。

　　從住宅建設(shè)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)來看，“十二五”期間，我國城鎮(zhèn)住宅投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的平均貢獻(xiàn)率在13%左右，平均每年拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長約1.1個(gè)百分點(diǎn)。住宅投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)高于1991~2009年的平均水平。

　　目前我國城鎮(zhèn)化率尚不足50%，按照國際經(jīng)驗(yàn)，在城鎮(zhèn)化率超過70%之前，我國城鎮(zhèn)化仍將處于快速發(fā)展階段，城鎮(zhèn)人口的增加必然產(chǎn)生龐大的住房需求。同時(shí)，隨著收入增長、居民財(cái)富積蓄增加和消費(fèi)結(jié)構(gòu)不斷升級(jí)，住房改善型需求旺盛。因此，未來一段時(shí)間，保持住房建設(shè)投資的較快增長，有其客觀規(guī)律要求。